居民1年内换房可享个税退税优惠，有何制约？业内解读

原歌名：当地政府1年底换房需有个税手续费优惠政策，有何不良影响？业界解读

为大力支持当地政府改善农村居民有条件，9月30日，央行、会计总局公开发表大力支持当地政府换购农村居民有关全额措施的暂定指出，自今年10月1日至今年月末，对转手自有农村居民并在现今农村居民转手后1年底在市场需求重先期买农村居民的额度，对其转手现今农村居民已缴付的全额应以予手续费优惠政策。业界解读认为，这是稳股市的又一举措，适于增加有个税的房源效用。

两政府机构暂定所称，自2022年10月1日至2023年12月31日，对转手自有农村居民并在现今农村居民转手后1年底在市场需求重先期买农村居民的额度，对其转手现今农村居民已缴付的全额应以予手续费优惠政策。其中所，先期农村居民额度大于或等于现今农村居民买断额度的，全部退回已缴付的全额；先期农村居民额度少于现今农村居民买断额度的，按先期农村居民额度占现今农村居民买断额度的数目退回转手现今农村居民已缴付的全额。

暂定所所称现今农村居民买断额度为该楼房买断的市场需求成交定价定价格比。先期农村居民为一新房的，购房额度为额度在农村居民城乡建设政府机构网签通知的购房选择权中所注明的成交定价定价格比；先期农村居民为二手房的，购房额度为楼房的成交定价定价格比。

二手房个税就是二手房全额，是所称在二手房融资中所，会计政府机构向卖方课税融资所产生的差定价获得的收益。比如，小屋原定价是100万元，卖方以1000万元的定价格比转手买方，就要从这900万元差定价中所课税一部分作为个税税收。

以北京为例，对于二手房融资的个税课税，目前执行的措施是：楼房持有前日五年，且为售房家庭在京唯一农村居民的，即通常所说的“前日五唯一”农村居民，可缴税个税，不能同时实现以上两个有条件的均需缴付个税。从课税国际标准来看，若能查到楼房原值且能发放原始契税报税，则按售房所得的20%课税个税；若无法追溯楼房原值，则按计税定价的1%课税个税。所以，此次一新政不良影响的就是非“前日五唯一”的那些农村居民。

中所原地产首席比对师张大伟比对，各地措施各不一样，基本上卫星城是全额收取1%至2%作为融资个税，而且基本上五年以上家庭唯一农村居民缴税。两政府机构公开发表大力支持当地政府换购农村居民个税优惠政策措施，对基本上卫星城来说，一洋房可以更少税费在3万元至5万元，而北京等卫星城的少部分房源可能更少几十万元以上。

在张大伟看来，最近，包括央行、央行等都在针对房地产市场需求公开发表定向保持稳定宽松措施，适于市场需求逐渐保持稳定。一新公开发表的个税优惠政策措施，一新对于基本上卫星城市场需求不良影响有所，但对于二线卫星城的换房人可能有一定不良影响，适于增加有个税的房源效用。

按照两政府机构暂定，忘却规定优惠政策措施的额度须同时实现以下有条件：一是额度转手和重先期买的农村居民应以在同一卫星城全域内。同一卫星城全域是所称同一直辖市、派出机构卫星城、地级市（地区、的县、盟）所辖全部行政区划全域。二是转手自有农村居民的额度与先期农村居民错综复杂须直接相关，应以为先期农村居民产权人或产权人之一。完全符合手续费优惠政策措施有条件的额度应以向主管会计机关发放合法性、必需的售房、购房选择权和主管会计机关要求发放的其他有关材料，经主管会计机关查核后代办手续费。

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