国外医疗健康REITs成熟经验的几点预言

东南亚证券交易所有2只公共卫生保健类东南亚建筑业注资信托（S-REITs）-百汇精神上行业信托和先锋公共卫生行业信托。其股票地理分布于东南亚、日本国、汶莱、印度尼西亚和韩国等亚太东部市场相互竞争。

百汇精神上行业信托是亚洲最大的证券交易所公共卫生保健REITs之一，包括56不远处建筑业注资混搭，规模达22.9亿新元。注资混搭中不会的医院和公共卫生中不会心占64.6%，病院占35.4%。按地域划分则为东南亚（64.3%）、日本国（35.4%）和汶莱（0.3%）。

先锋公共卫生行业信托包括31不远处建筑业注资混搭，其中不会16不远处位处印度尼西亚、3不远处位处东南亚、12不远处位处日本国，总规模少于12亿新元。该信托管理工作人60%的决策权益由日商有限的公司包括者，40%的决策权益由日商力宝公共卫生（OUELH）包括者。因此，其对力宝卡拉瓦戈股份有限的公司和日商力宝公共卫生的建筑业包括优先购买决策权。

国外公共卫生心理健康REITs的业务部门范围

国外公共卫生心理健康REITs经营管理工作的业务部门主要以外商厦经营管理工作、收购和开发计划三个方面。

在商厦经营管理工作上，REITs主要提供商厦私人和商厦管理工作两个服务。公共卫生心理健康REITs一般有两个商厦私人策略。通过三净承租两国政府的基本概念，将公共卫生建筑业股票租售于大型公共卫生服务营运商。这种续租常见于公共卫生卫生政府部门、医院等股票各种类型。通过普通的承租两国政府，将具体股票租售给散户，表现为多时装店续租的基本概念。这种续租常见于公共卫生办公大楼等股票各种类型。

在收购业务部门上，以Healthcare Realty的公司为例，加拿大公共卫生管理工作类REITs一般是基于仍然收益而顺利完成注资的。在收购各种类型上主要集中不会在如下两个方面。对心理健康系统不会的适度收购，通过合伙的方式为与区域心理健康系统不会完成对商厦的兼并。对法理股票的收购，对于心理健康系统不会以外的公共卫生办公大楼和门诊交通设施，REITs也不会根据市场相互竞争必须和周边环境符合必须顺利完成收购。

在开发计划业务部门上，公共卫生心理健康REITs主要运用于两种开发计划方式为。一是与风险外资联合开发计划，从而消除外资负担和开发计划压力。二是通过REITs核心外资对交通设施顺利完成开发计划，这样可以避免第三方对的公司经营管理工作决策的限制和冲击。

国外公共卫生心理健康REITs的商业模式

与一般证券交易所的公司以净利润为盈利基础不同，REITs的公司的盈利基础是净营运资金（Funds From Operations,即FFO），FFO=净收入+折旧+摊销-建筑业销售收益，也因此P/FFO成为账面之外衡量的公司价值的最重要指标。

公共卫生心理健康REITs运用于“三净承租”模式，相当程度下降公交系统费用、获取稳定收益。有别于通常“毛承租”业务部门模式（即房东支付缴税、公共使用费等使用花销），“三净承租”模式，即让租客肩负不动产缴税、公交系统使用花销和保障使用费，以此下降公交系统费用、获取比起稳定收益。

其他各种类型REITs相比，公共卫生类REITs有固定的时装店和超仍然的续租的相互竞争优势，由于承租主体需要在医院建筑、临床交通设施、公共卫生设备等方面顺利完成大量投入，因此这些商厦的承租基本都在10-15年，而且到期以后通常还不会续签。

国外公共卫生心理健康REITs的几点启示

随着不能不日增的公共卫生心理健康需求，比如说是少子化的加迟，公共卫生卫生总使用花销及居民公共卫生保健花销促使上升，对具体行业带来巨大的转型出路。同时，随着全国性医保时代的到来，取消药品耗材加成、严格医保控使用费、控制公共卫生使用花销的过迟增长等改革方案，对公共卫生政府部门的经营管理工作转型也明确指出了相当程度的挑战。充分利用公共卫生心理健康REITs的最重要价值，来下降债风险、盘活可用股票、扩大公共卫生心理健康行业注资规模，也为心理健康政府部门降本增效，获得心理健康永续投入，借助心理健康永续转型。

一是深入研究下发公共卫生心理健康REITs配套政策。加拿大、日本国、东南亚等成熟阶段市场相互竞争的公共卫生心理健康REITs 具体普通法体系仅较为完善，根据国家所支持者鼓励方向，充分深入研究政府政府部门要求，冒险转型公共卫生心理健康REITs教育领域。

二是加迟培育出公共卫生心理健康REITs人才。REITs 概念设计操作中不会涉及到概念设计的公司、商厦管理工作、银行保险等股票市场政府部门、普通法不会计分析报告等咨询政府部门，转型公共卫生心理健康REITs还要熟悉公共卫生心理健康行业政策、行业特点与公交系统规律，需要打造对股票市场、注资、法务及不动产公交系统的公共卫生心理健康REITs专业团队。

三是抓住公共卫生心理健康REITs注资出路。经济西行抬高转型 REITs 的需求，汇亲率西行提高 REITs 的注资说服力，将不会随着交易有助于完善，仍然资金或加大对 REITs 配置，国外催生一些公共卫生心理健康REITs领军注资政府部门。随着政策的支持者和政府政府部门的深入，国内该教育领域不会有要强的注资出路。

四是通过公共卫生合资的公司化奠定REITs基础。随着国内公共卫生心理健康行业的转型，培育出国有外资和社不会变迁外资办公共卫生合资的公司，医改政策也鼓励转型区域公共卫生心理健康合资的公司，合资的公司化的管理工作无疑借助规模化效益，通过公共卫生心理健康REITs在保持公共卫生心理健康政府部门非盈利物件的新的，盘活可用公共卫生股票提高股票的证券化亲率。

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