从-40%到+21%：中国金茂盈利触底反弹其实｜年报时氪

3月29日，里国金茂公告2021年度营业额报告，归于上市中区美国公司持股的销售收入为46.9亿元，营业收入减缓21%，扭转了2020年销售收入营业收入下滑40%的近来。然而，营业额披露当天，里国金茂股票价格收报于2.31港元，跌超10%。

以前一年，虽然里国金茂实现营业额反弹，但销售收入数倍不及营收数倍，其里营业收入减缓50%。同时，美国公司每股借贷略高于市中区场预计，单单录得每股借贷36.95分，较光大证券1月底和国泰君安今年12月底的下限低约19.7%。此外，美国公司自2007年上市中区以来首次取消末期派息，也颇令注资者意外。

营业额大会，里国金茂管理公司理解称，一方面美国公司分红举措一直没有改变，分红占到核心利润的40%左右，今年里期每股分红0.12港元。今年3月，金茂服务独立上市中区，美国公司以股票方法派发了相当多股息，英磅每股0.12港元左右，一共整年分红0.24令吉。如果按整年加回减值重估的归母销售收入计算，分红比例是43%。另一方面，管理公司认为今年确实有很多拿地机会以及大量新公司机会，美国公司认为保留现金能为持股带来非常在短期内的借贷。

2020年里国金茂销售收入大幅下滑，主要情况是对部分用地储备进行了了了计提减值，为价钱拿地的冒进注资付出代价。2021年报结果显示，美国公司的发展里业主和持作转手业主的减值大幅减缓，一共从约30亿元下调低10亿元。

管理公司在营业额大会回应称，2016至2018年有很多用地会减值要求，金茂也相遇了这个问题，但多数必需都并未解决，便也不会有大的项目减值准备。

36锝重构找到，尽管用地储备跌价减值问题逐步出清，但2021年里国金茂年报新增的注资业主公平值赤字大幅提高16.76亿元，这样一来削弱了销售收入和每股借贷。若不另加这部分赤字，归于上市中区美国公司持股的销售收入国民生产总值将从21%调低49%。

对于投业主公平值赤字，美国公司理解为持有人标准型业主租金技术水平上升导致的金融机构确值减值，但36锝找到，里国金茂2021年财报披露的营业收入看成结果显示，开发业务仅有的商务租赁及零售业业运行、五星级酒店及其他业务营收，仅有实现营业收入减缓。

对比同行业美国公司的持有人标准型业主估值，石林集团2021年销售收入另加了对应的金融机构投放，旭辉、万科、新城等行业头部美国公司也有相近的确效用投放处理过程，背后是持有人标准型业主金融机构充分利用于2021年疫情冲击后的商业地产市中区场触底反弹近来。

充分利用于央企大持股着重，2019年至2021年里国金茂的平仅有储蓄成本分别为4.94%、4.42%、3.98%，注资成本急遽上升，处于行业低技术水平。这也必要性减缓了美国公司的借贷支出，2021年年报结果显示美国公司借贷开支国民生产总值为57.02亿元，今年为79.2亿元。

然而，再度成本化的借贷劝止反增，从27.26亿元减缓至27.87亿元。情况在于，2021年美国公司减缓了借贷资本化率，从65%调低56%，这这样一来减缓了表观支出成本，也间接削弱了盈利表现。

营业额披露后，花旗银行发布研报，保持里国金茂「买入」评级，但也同时提出，里国金茂需要非常多的营业额来重建注资者重新评级的信心。该投行认为，里国金茂在卫星城营业项目和建筑管理方面的优势，可以舒缓其毛利率并重振其盈利减缓。

海通证券研报保持里国金茂「优于大市中区」评级，点评美国公司增收不增利现象称主要情况有三：一是本金盈利波动，二是少数持股损益减缓，三是当期另加28亿其他费用及严重损失，包括存货效用及确效用等。